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  2021-03-07 16:21:21

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原标题:碧桂园只有一个

作者:海哥

对于房地产行业研究来说,宇宙第一大房企碧桂园是一个长期的话题。

巨头的风向,代表了一个行业的走向。

虽然模仿者众,但碧桂园只有一个,能做到碧桂园的,也只有碧桂园一个。所以,碧桂园的半年报,一号君看得格外认真。

业绩表现没得挑,稳健

公司半年报显示,报告期内,碧桂园实现总收入1849.6亿元,毛利润约448.9亿元,净利润219.3亿元,其中归母净利141.32亿元。

虽然营收和归母净利润分别同比下降8.44%、9.61%,但在上半年疫情影响工程进度的情况下,碧桂园能交这样一份成绩单实属难得。

这一点,也在碧桂园中期业绩发布会上得到了解释,公司称:

由于前两月疫情严重导致施工进度受限,部分房屋交付延后,集团上半年结转收益在全年占比有所下降。

但伴随复工复产回归正轨,上半年落下的工程进度正在逐步追回,料全年既定交付目标仍将如期完成,从而保证营业收入和利润水平回归正常。

不过值得注意的是,根据wind数据显示,这也是碧桂园在营收、净利方面12年来首次“双降”,后续的盈利能力和营运能力的有待考验。

毛利率、净利率维持在了合理水平,分别为24.3%和11.9%;同时董事会建议派发中期股息每股20.55分,派息比例占核心净利润总额的31%,中期分红派息力度之大,可见:

杨老板也确实够大方的。

销售端,根据第三方数据显示,上半年碧桂园权益合同销售额仍旧录得2669.5亿元的行业高位。

具体来看,今年以来,除前两个月同比下跌外,三月之后各月均实现了同比正增长,且呈逐月攀高的积极走势。

延续到7月份,当月集团权益合约销售金额542.8亿元,同比增长27.52%。

8月份,据其经营简报数据,单月权益合约销售金额更是达到了609.3亿元,同比增加30.1%录得今年以来最高同比涨幅。

整体来看,今年1-8月份,碧桂园全口径销售额已达5293亿元,权益销售金额3791.9亿元,稳居行业前列。

强劲的销售数据,再一次证明了碧桂园深耕三四线战略布局的胜利。

增长端,据半年报显示,碧桂园账面拥有不含增值税的已售未结转收入达7808亿元。这在很大程度上锁定了公司下半年及未来两三年内业绩提升空间。

此外,数据显示,2020年下半年碧桂园权益可售资源约人民币6412亿元,可售资源充足。

即使按照50%的去化率,碧桂园今年的权益销售额也能轻松跨过6000亿;且根据克而瑞数据,今年1-8月份,碧桂园新增拿地金额1480亿元,新增土地面积4479万平方米,新增土储4592.8亿元,均位居行业前列。

财务表现持续改善,优秀

对于碧桂园这样一家行业巨头而言,对其财务状况的审视更值得研究,特别是在房企“三道红线”融资新规之下。

一号君研究发现,对碧桂园来说,整体债务的可控性与融资成本的高低,是其能否在不确定性日渐增多的当下,寻求确定的关键所在。

半年报显示,碧桂园截止到今年上半年有息负债总额为3420.4亿,(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券),较上年末下降7.5%,其中需于本年以内偿还的短期有息债务约为555亿,仅占总有息负债之16.2%。

现金流方面,账面现金余额2055.2亿元,现金余额占总资产比例高达10.5% ,且现金余额对于一年内短期有息债务的覆盖无明显风险。

另有3288.1亿银行授信额度尚未使用,可见公司运营资金充足,呈现稳健的经营状态。

回款率方面,上半年房地产权益销售现金回笼约人民币2509.3亿元,权益销售回款率高达94%,与上年同期持平。

据了解,碧桂园已连续5年权益回款率超过90%,对规模巨大的房企来说,维持如此高的回款率非常不易。

尽管半年报给到市场的印象是碧桂园资金及财务管控水平依然优秀,但随着监管层高度重视房企的资金及债务安全,行业融资环境趋紧,融资成本上升,碧桂园面临的挑战或许还不小。

比如代表其成长能力的营业利润和经营性现金流净额等核心指标的走低等等,又如碧桂园的总资产净利率(0.73%)、净资产收益率(9.10%)和投入资本回报率(0.86%)均下滑至近四年来的最低值。

其中,净资产收益率较上一年年末的降幅近七成。

地产布局的未来仍然有空间,看好

碧桂园的一部发展史,可以说是中国城镇化发展的缩影。

半年报显示,碧桂园项目已遍布内地31个省(直辖市、自治区)的288个地级市,实现了全国经济强区域的全面布局,拥有的权益可售资源合计约为23404亿元。如此全面、深耕的布局,行业内无有右者。

据一号君了解,对于未来投资方向,碧桂园仍将采取“坚定看好新型城镇化前景,坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”的投资策略。

目前的投资布局上,碧桂园的土地储备主要是深度布局了长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群。

在已获取的可售资源中,98%位于常住人口50万人以上的区域,93%位于人口流入区域,73%位于五大城市群,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

2020年上半年,碧桂园新获得土地储备也是重点布局在销售强劲且经济发展较快的城市圈,比如一半以上新增项目在长三角和珠三角。

杨主席在最近的一次内部会议上提及公司发展策略时说了两句话,第一句是:

要紧随时代发展大潮,坚持深耕三四五线。

在几乎所有地产大佬都政治正确地表示一二线才是未来的时候,杨主席敢于坚持自己的想法,笃定三四五线。

希望杨主席的智慧与胆略一样过人。

杨主席说的第二句话是:

让有能力的人去到中国的每个县市深耕,给优秀的人舞台和机会。

这句话更能看出杨主席的政治站位水平,内循环与年轻人就业,碧桂园出了一对A。

一号君认为,碧桂园多年保持领跑地位的重要因素就是重仓三四线,在相当长的一段时间内,量大面广的三四线城市仍然是决定房企未来规模的主战场。

三四线将是房企压舱石,而豪赌一二线极有可能迎来滑铁卢。

国家统计局数据显示,2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%,离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。

城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,不仅增加城市公共服务设施投入,也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

另一方面,从疫情等和天鹅事件对销售的影响看,除了2月份之外的其余所有月份,碧桂园在三四线城市的销售金额均实现了同比正增长,3月起平均每月同比上升约11%,优于一二线城市的同比表现。

而未来,这种不确定性的黑天鹅仍将会时不时降临,无论是自然灾害还是政策调控,一二线城市的天花板就在那里,三四线才是中国经济的基本盘。

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