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应急管理部

人大会议解放军武警部队代表团成立 许其亮任团长

2022-09-30 07:22:08 来源: 管理部

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  在北京,1,000万+总价的房子主要分布在五环一带,

  这是我为了写这篇文章,查遍资料后得出的一个结论。

  1,000万+的房子,对应的是8万元/平米单价,110~120平米户型的三居或四居,这个阶段的房子是改善需求的门槛。也就是刚性改善。

  这部分购房者有些纠结,刚需的产品看不上,纯改善的社区又买不起。

  手握1,000万买房,属实有些尴尬,但是这部分需求又最旺盛,借用克而瑞前段时间发布的一个数据。

  截止6月20日,北京总价1000万以上豪宅共成交3770套,其中总价1000万-2000万豪宅共成交2827套,占整个千万级豪宅总量的超7成。

  今年以来,开发商也瞄准了这个商机,专门开发了一部分刚改社区,对应1,000万+以上总价,但是很可惜,找到一个地段和产品都不错的房子太难了。

  今天,房主就给大家盘点一下,北京那些1,000万+总价的房子。

  01

  朝阳区:崔各庄、王四营、奶西、东坝

  朝阳区是产业强区,又在城六区,从去年至今一共供应了十几宗地块,而且每个地块都有故事可讲。

  比如王四营和豆各庄对应的是国贸CBD和中关村朝阳园(垡头中心区),崔各庄对应的是望京CBD,而东坝和金盏则对应的是金盏国际合作服务区。

  而朝阳新房市场中,改善住宅占绝对主导,总价过千万的刚改新盘也最集中,但同时,这些地段的城市界面又比较一般。

  崔各庄四兄弟:和光悦府、龙樾合玺、望京养云、晓风印月

  崔各庄板块位于望京东部,距离望京核心区只有3.5公里左右,但是目前崔各庄到望京的路网还没有完全打通,目前通行还比较费劲,地铁、教育、商业这些生活配套也几乎空白,而且周边城市界面比较荒。

  四兄弟指导价都是8.8万元/平米,但因为不是同一批拿地,所以楼面价有所不同,同时望京养云由于有20%的政府比例,售价只有7.04万元/平米,目前已经售罄,所以这篇只讲其他三兄弟。

  晓风印月:今年首批拿地,楼面价比那哥俩低了1万元/平米左右,因此开盘直接给到8.5万元/平方米,而且只有一栋公租房。

  户型也有102、117、145、169平米四种选择,得房率在73%~84%之间,总价从867万到1,436万元,而且精装交付,秒杀那哥俩。

  目前102平米户型已经基本售罄,其他的户型还有选择。

  晓风印月推荐指数:?

  价格有优势,产品力也强,崔各庄首推晓风印月

  和光悦府:指导价8.8万元/平米,目前销售价8.3万元/平米,户型有120、145、160、170平米4种户型,得房率75%,总价在996万元到1,411万元,产业化装修,华润物业。

  和光悦府推荐指数:

  目前价格比较优惠,公租房配建比较多,产业化简装,入住后还得自己重新装修。

  龙樾合玺:指导价8.8万元/平米,目前没有优惠,户型有123、155、160、175平米4种户型,得房率在72%~80%之间,总价1,082万到1,540万元,产业化简装,招商物业。

  龙樾合玺推荐指数:?

  户型较大,总价偏高,对比区域其他项目没有明显优势

  王四营三兄弟:保利锦上、中绿东岳府、朝阳壹号

  王四营和崔各庄去年同一批供地,两者定位也差不多,王四营是国贸外溢居住板块,而且位于五环内,还有地铁7号线,距离焦化厂站和双合站也就500米左右,这两点完胜崔各庄。

  但是王四营的短板也很明显,除了周边有三个大型的回迁安置小区,还有焦化厂这个大bug,虽然2006年就停止生产了,官方也说置换了新的土地,但是至今周边依然有难闻的气味。

  周边配套除了有地铁,其他也比较低端。去年底,有 确定消息,十一学校会在王四营设立分校,九年一贯制,但教育质量还不知道能不能保证。

  由于地块条件限制,三兄弟得房率普遍偏低在70%~74%之间。

  保利锦上:指导价7.1万元/平米,主力户型有114平米的三居、132、155平米四居,总价在810万元到1,100万元,共有470户商品房和203户公租房,产业化简装,保利物业。

  保利锦上推荐指数:?

  总价段偏低,窗墙比很出色

  中绿东岳府:指导价7.1万元/平米,户型有122平米三居、142平米3+1居、182平米4+1居,总价在850万到1,300万之间,一栋公租房,产业化简装,北鲁物业。

  中绿东岳府推荐指数:?

  中绿户型做的最好,尤其是142和182平米的户型大宽厅非常爽

  朝阳壹号:指导价7.1万元/平米,主要户型有110平米三居、125、145、170平米四居,总价在750万到1,200万,三栋公租房,被动式建筑,墙体比较厚,但是开窗也比较小,产业化简装,城建物业。

  朝阳壹号推荐指数:

  被动式建筑窗户不大,得房率不高。

  这里多提一句,小四保利锦上二期户型偏刚需,本文就不再论述。

  奶西:首开金茂望京樾

  奶西是最近很火的板块,同样是望京外溢居住板块,五环外,虽然距离望京和新区比崔各庄远,但是交通通达性更好,无地铁,目前周边一片荒芜,奶东村是自留村,短期内不可能拆迁,目前生活配套也主要靠望京,生活不是很方便。

  望京樾:即将开盘,指导价8.5万元/平米,开盘价格可能优惠。项目共计14栋楼,总高5-18层,规划建设764户,主力户型为102平三居,120平四居和155平四居,得房率75~80%左右,总价867万到1,317万元之间,金茂的精装+科技系统,金茂物业。

  望京樾推荐指数:

  无论价格还是区位,都比崔各庄有优势,而且望京樾户型非常好,还有金茂的精装。

  东坝:北熙区

  从区位看,东坝属于国贸、望京双外溢,同时,东坝自身也有第4使馆区和金盏国际商贸合作区的规划。

  但是东坝最大的利好是地铁,目前已经确定的三条线路是12号线、3号线西段和R4号线一期,尤其是12号线贯穿东西,不管是去中关村还是望京都非常方便。目前北岗子站已经建完,预计2023年就能开通。

  教育方面目前北京中学正在施工中。

  但是其他配套有商业医疗还比较匮乏,周边目前也比较荒

  北熙区:北熙区是TOD项目,项目就在北岗子站上盖,而且周边也有商业配建。必须要说,北熙区位于东坝北区,也是第4使馆区和金盏国际商贸合作区所在的区域。

  项目分三期开发,体量很大,首期开盘的是西地块,销售指导价8.1万元/平米,80—120平米的两居、三居户型,得房率70~72%之间,总价650万元到972万元。改善需求的朋友可以关注东地块和西地块,将来都会做大户型产品,但是指导价也涨到了8.6万元/平米。

  北熙区推荐指数:

  三轨交汇,地铁上盖,性价比很高,就是得房率比较低。

  十八里店:昆泰云筑

  十八里店环线位置不错,位于东南四环外1公里左右,板块内以批发市场和汽修厂为主,住宅大多为回迁房、安置房和经济适用房。

  昆泰云筑:指导价7.5万元/平米,户型主要有112平米3居、119平米大两居、122平米3居、155平米4居,得房率72%~77%之间,地段800万到1,200万。

  昆泰云筑推荐指数:?

  户型很不错,但是周边的城市界面不敢恭维。

  02

  丰台:大瓦窑、小瓦窑、大井新村

  大/小瓦窑板块和石景山交界的位置,城市界面相对较差,但是晋级利好比较多,地铁三期规划11号线西延,在小瓦窑和吴家村设站,另外大瓦窑本身就有大瓦窑站和郭庄子站两个地铁站,而且今年年初,建华中学也宣布落址小屯路。

  华曦府:位于小瓦窑板块,即将开盘的新项目,销售指导价7.5万元/平米,户型面积段为96㎡-134㎡三到四居,总价在720万元到1,005万元,由于有近一半的现房销售,首期开盘只有170多套房源。

  华曦府推荐指数:

  价格和周边新盘倒挂,户型也非常好,周边生活配套也比较充足。

  国誉万和城:位于西四环外,丰台大瓦窑地铁站旁300米,改善户型,面积比较大,主力户型是140、160、180平米的四居,指导价8.3万元/平米,部分房源有优惠,总价在1,162万元到1,494万元,精装交付,远洋物业。

  国誉万和城推荐指数:

  总价偏高,但是产品力很好,完全是改善产品,周边城市见面也不错。

  首创天阅河山:位于西南四环外。距离园博园、永定河不远,和国誉万和城隔了一个小区,主力户型是109平三居、135平三居、157平四居,均价8万元/平米左右,总价在872万元到1256万元,精装交付,首创物业。

  首创天阅河山推荐指数:?

  面极段小一级,但是户型和产品力不如国誉万和城。

  河西主要是指丰台永定河以西的区域,目前周边比较荒凉,发展也比较落后,但是有地铁规划利好,目前这个地段很一般。

  大井新村:龙樾天元

  龙樾天元:项目位于西四环外大井新村板块,比国誉万和城和首创天阅河山更靠近西四环,距离大瓦窑双子2.5km左右。户型有117、128、167平米四居,纯改善户型。指导价8.5万元/平米,总价995万元到1420万元。

  龙樾天元推荐指数:

  西四环纯改善社区

  03

  石景山:衙门口,首钢东南区

  衙门口最近因为中海学仕里挺火的,但是板块被丰台两面夹击,周边城市界面很差,生活配套也不丰富,优势就是西五环内,而且有教育利好,地铁三期规划11号线在衙门口设站。

  长安悦玺:去年的项目,就位于学仕里北边,户型为97、104、122、124、138、152、173平米的三居、四居。指导价7.95万元/平米,总价在775万到1372万之间,融创物业。

  长安悦玺推荐指数 :

  新中式风格产品不错,但是周边城市界面太差。

  长安润璟:位于西五环外的首钢东南区,户型有102、114平米 三居,121、130平米四居。得房率75%左右,销售指导价7.48万/平米,开盘部分房源7.05万/平米,总价711万元到972万元之间。

  长安润璟推荐指数:

  地段比较偏,产品也比较一般,而且社区比较小

  04

  海淀:永丰

  永丰是海淀可能最后供应新房的板块,这是他最大的优势,但是永丰没有学区属性,不过无论是去西二旗还是去上地都比较方便。

  中海汇德里:1.5的容积率做了刚需户型,户型有75平米的两居、95平米的三居,125平米的3+1居,销售指导价8.3万/平米,精装包4000元/平米,总价623万元到1,037万元。目前应该还有部分大户型有房源。

  中海汇德里推荐指数:

  海淀的中小户型很少见了,项目 产品力很好,性价比很高

  幸福里润园:容积率1.5,8栋7-10层小高层产品。主力户型面积约为109-147平米三居、四居。全洋房社区,产品力很好。销售指导价8.3万元/平米,总价904万到1220万元。目前还有部分清退房源。

  幸福里润园推荐指数:

  产品力很好,总价段偏低,很适合在海淀工作的刚改需求

  1,000万总价的新房主要集中在城六区的边缘地带,虽然有核心区的外溢,但是城市界面一般都不太好,而这个价格如果买个纯改善的社区又比较难,所以只能在刚需的项目里找大户型。

  所以那句话说的一点也不假,1,000万在北京买不到好房子。

  对了,最后房主在给大家推荐一个大兴旧宫的改善项目。

  兴叁號院:位于大兴旧宫,南五环内,北京的第三座藏锋系产品,主力户型117平米三居,144、186平米的四居,指导价7.3万元/平米,总价854万元到1,357万元。精装修交付,中海物业。

  兴叁號院推荐指数:?

  产品无敌,并且精装非常“壕”,但是大兴旧宫属于刚需板块,兴叁是错配产品,未来增值空间可能有限。

责任编辑: 刘yy
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